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都市計畫內農地可以幹嘛、買都市計畫農地、都計內農地蓋農舍在PTT/mobile01評價與討論,在ptt社群跟網路上大家這樣說

都市計畫內農地可以幹嘛在Re: [發問] 都計內的農地- 看板Urban_Plan

作者Re: [發問] 都計內的農地
標題windstanley (一案未結一案又起)
時間2019-06-12 01:43:46 UTC


: 想請教一個問題
: 有一塊地因為是都計內的土地
: 謄本的「使用分區」和「使用地類別」都是空白
: 經查詢是都計內的農業區
: 但是土地上面有合法建築物
: 請問這樣的土地算是農地還是建地
依據都市計畫法以及農業發展條例及相關子法規定,這塊地還是農地
但一般土地交易市場有一種叫農建地(這不是法定名稱,是世俗通稱,以下說明)
: 以後是否還是可以蓋房子
: 以後使用上有什麼限制嗎
: 謝謝您

農地上如果有合法房屋
目前可能會有兩種可能
1.都市計畫實行前原有合法房屋(建築):一般來說通常是有人的行為,
後面才有法令或計畫的制定與落實,為了保障既有合法使用者的權益,因此大多的法令
會對於既有行為給予放寬,而臺灣早期是先有土地法所規範的地目等則(105年已廢),
當時地目對於房屋及附屬之庭院等是有"建"字的土地作為登載標示,而廢止原因在於
在都市計畫以及非都市土地使用分區及使用地分別落簿實行後,其土地管制都回到相關
計畫(都市計畫書圖土管)或法令(非都市土地使用管制規則第6條或興辦計畫或開發計畫)
進行管制,地目等則已失去原本分類及管理的用途,因此地政司105年才廢止此規定。
而當時登載為"建"地者,後來是有可能同時屬於都市計畫區的農業區,但依據都市計畫
法第41條之規定略以「都市計畫發布實施後,其土地上原有建築物不合土地使用分區規
定者,除准修繕外,不得增建或改建。...」,都市計畫法臺灣省施行細則第30條亦有相
關規定略以「農業區土地在都市計畫發布前已為建地目、編定為可供興建住宅使用之建
築用地,或已建築供居住使用之合法建築物基地者,其建築物及使用,應依下列規定辦
理:...三、原有建築物之建蔽率已超過第一款規定者,得就地修建。但改建、增建或
拆除後新建,不得違反第一款之規定。」,因此市場開始形成所謂的「農建地」,但回
到本質上這還是農地,只是保障原有合法建築權益的做法。

至於這個該如何認定,建議跑一趟地方政府看有無建使照登記,然後對應該都計第一次
公告,這個是最笨的,哈,找當地代書或者排除下面的農舍,應該就會比較快知道了。

農建地一般來說可以修改建(但都市計畫法施行細則第30條有相關修改建規定要注意)
所以他的交易市場相對比較大

2.農舍:主要是依據農業用地興建農舍辦理,但這個是90年後才有的制度(也是造就臺灣
農地破碎的主因之一),依據規定有分為個別農舍以及集村農舍,但您的描述看起來是
個別農舍,這種申請一般都要有一些條件,基本上包括在地農民資格、同一縣市農地
合計0.25公頃(可合併)、有農業經營需要卻在當地無其他住宅或農舍等(細節請看上面
法規)。

因此農舍因為是新法制度帶進來的產物,因此一般地方政府都有依法列冊管理的資料
(圖冊),買農舍的限制相對農建地比較多,包括買賣雙方都有限制,但對於買家的您
記得去縣府看一下他的套繪地籍,建議把另外一塊買下來比較好(如果是被併過的),
避免失去農業經營的事實被抓到或被檢舉或被銃康而被廢照了...

農舍修改建目前案例比較少,但如果拆除重建,我想也只能繼續申請農舍,因此上面
辦法的相關規定還是要符合,這時候您的身分已經是農民地主了...因此限制相較農建
地會多一點

以上個人經驗與理解提供參考~

--

推 T8: 感謝分享!兩篇文受益良多! 06/14 01:04

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